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物业税是等待细节检验的政策气球

日期:2022年07月24日

       5月25日, 国务院评论员徐立凡发布《关于深化2009年经济体制改革的意见》, 透露年内将研究征收房产税问题。消息一出, A股地产板块全线下挫, 3亿资金外逃。房产税是房地产市场的新困惑, 很可能会成为地方政府的新困惑:这是否意味着房地产市场及其开发商所培养的传统优越感将受到政策的压制?未来?房地产市场在经济增长中毋庸置疑的王牌会动摇吗?地方政府习以为常、热情高涨的卖地金融行为是否会被迫调整?当然, 对于广大消费者和投资者来说, 更关心的是房产税的开征能否赶走楼市炒家, 挤出楼市泡沫, 让楼市价格进入更合理、更实惠的区间。 .记忆中的任何税收都没有引起如此广泛的猜想。看房产税会不会成为地产大王地位的终结者。即便政策方面确实有考虑通过开征房产税来剥离房地产与政府财政之间过于紧密的联系, 但也不是驱逐。房地产王权将继续存在。原因是刚性需求的客观存在。刚性需求不仅体现在一二线城市大量潜在购房者的紧迫性, 还体现在房地产行业天然具有决定众多行业景气度的属性。低迷的房地产行业将导致钢铁、水泥、电力等许多经济复苏和增长的主要指标停滞不前, 更不用说对就业率的影响。其实养房地产市场一直以自住和改善需求为主, 投机从来都不是房地产市场的主要驱动力。因此, 在经济增长是最大的政策问题之际, 可以断定, 在政策上并无对房地产行业进行打压和降级的打算。征收房产税的真正目的是为了遏制该地区有时聚集的投机行为。同时, 该政策的另一个目标是地方政府的政治惰性。土地一卖, 不如提高房产税作为长期可靠的收入来源, 这将成为地方政府可行的政策选择。期权的增加将直接影响土地销售的财务状况。房产税对地方政府运作精细化和长期化具有一定的强制力。此外, 房产税将迫使现有出租业主大幅提高租金价格, 从而增强租房者的购买欲望。结果, 购房者的队伍将出人意料地扩大。数量是房地产行业重新繁荣背后的主要因素。房产税的到来会抑制房价吗?也许这是意料之中的, 而现实并非如此。房产税将打击掩盖、投机等现象, 并导致房地产供应突然增加,

让购房者有选择和讨价还价的机会, 最终使房价变得低而狂妄。但这样的场景在一二线城市恐怕很难出现。此外, 这要求房产税真正反映政策所设想的角色。对此, 操作难度很大。首先, 房产税的征收标准是什么?无论以面积、套数、升值率、成交频率等任何标准, 都面临着真实信息的缺失。人的流动性问题很难界定,

也无法把握。税率的确定也是一个问题。全国统一或地方关税税率会影响房产税的实施。如果全国统一, 房地产市场成熟的城市与房地产市场不成熟的城市之间的差异就很难体现出来。
       如果地方定制, 房产税可能不仅无法稳定房价, 反而可能导致房价受到新的刺激, 这与民意相悖。第二, 如何识别不同的需求。自住和改善需求与投资需求之间没有明确的区分模型, 投资需求和投机需求更难区分。
       在居民缺乏投资选择的情况下, 如果正常的投资需求因为哽咽而丢掉, 实际上会堵住居民创造财产性收入的一个主要渠道。
       第三,

如何将房产税与购房前需要缴纳的各种税费联系起来。其实这是一个兴趣问题。如果把以前的各种税费征收部门作为受益人, 他们是否愿意或能够放弃现有的利益?被征收的土地出让金可以退还吗?不同房型的税费如何计算和退还?这似乎是一项艰巨的任务。如果征收房产税后, 原受益人不愿撤回和维持原税款, 或以各种合法名义将税款转为费用, 那么房产税将成为新的税负, 走向其设计意愿的反面。避免这种情况的唯一方法是让利益相关者得到充分协调并公开。这可能比技术部分更难。早在2003年就提到了房产税官方文档中提出。它花了整整六年的时间才进入议程。
       涉及利益和舆论以及地方政府政治习惯的房产税, 今天开征的时机已经成熟, 还是为未来房地产市场的复苏铺路?还不知道。经验表明,

缺乏细节是最可怕的。
       目前, 房产税仍是一个政策气球, 有待细查。

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